Při sjednávání záruk za kvalitu stavby doporučuji objednatelům:
- Sjednat co nejpřesněji, na které části stavby se vztahuje zkrácená záruční lhůta. Obvykle používané formulace o zkrácené záruce za technologie či výrobky zabudované do stavby mohou znamenat mnohem menší rozsah záruk, než si objednatel představuje.
- Sjednat zádržné ve výši 5 až 10 % díla, které bude uvolněno nejdříve po úspěšném provedení zkušebního provozu a garančních zkouškách citlivých částí díla. Nesjednat zádržné znamená prakticky rezignovat na vymáhání menších vad v hodnotě desítek tisíc korun.
- Zavázat zhotovitele odstranit vady, i když je neuznává. Včasnost odstranění zajistit smluvní pokutou.
Zhotovitelům doporučuji:
- Přenést závazky ze záruk důsledně na své subdodavatele, včetně smluvních pokut.
- Sjednat se subdodavateli dostatečně dlouhé záruky, které pokryjí i dobu mezi dodáním subdodávky na staveniště a předáním díla jako celku.
- Sjednat si právo na alespoň jeden pokus o odstranění vady před tím, než objednatel požádá o slevu či odstoupí od smlouvy. Zákon totiž zhotoviteli takové právo negarantuje.
A nyní podrobněji.
Skryté zkrácení záruky
Ve stavebních smlouvách mnohdy vidíme základní, obvykle pětiletou záruku za stavbu jako celek, či stavební práce. Jako výjimka je pak sjednávána zkrácená záruka za výrobky či technologie zabudované do stavby. Zkrácená záruka se obvykle sjednává v délce poskytnuté výrobcem, nejméně dvou let. Taková ujednání působí dojmem, že na většinu stavby je poskytnuta záruka v délce pěti let a dvouletá záruka se vztahuje pouze na relativně samostatné zabudované výrobky a technologie, které z povahy věci podléhají zvýšenému opotřebení a tedy opravňují výrazně zkrácenou záruku.
Upozorňuji však, že pojem výrobek, a to i stavební výrobek, je velmi široký. Podíváme-li se do příslušného nařízení vlády o stavebních výrobcích, zjistíme, že výrobkem je kde co, mimo jiné cement, cihla či trám.Přísně vzato se pak pětiletá záruka vztahuje pouze na kvalitu zabudování takových výrobků, nikoli na kvalitu výrobku jako takového.
Ve výsledku pak máme pětiletou záruku na to, že cihla byla položena na správné místo, avšak pouze dvouletou záruku na to, že se v důsledku výrobní vady nerozsype. Pakliže tedy objednatel přistoupí na zkrácenou záruku pro část stavby, měl by trvat na co nejpřesnější specifikaci toho, čeho se zkrácená záruka týká a minimalizovat rozsah stavebních částí a postupů, které zkrácené záruce podléhají.
Jak sjednat smysluplné zádržné?
K zajištění vymahatelnosti záručních vad se často sjednává zádržné. Jde o část ceny díla, kterou objednatel nezaplatí ihned po předání díla, ale zadrží ji na určitou dobu, kdy bude dokončené dílo testováno provozem a projeví se případné vady. Pakliže se žádné vady neprojeví, zádržné se bez dalšího uvolní. Pokud se vady projeví a zhotovitel je řádně a včas neodstraní, může objednatel hradit vzniklou ztrátu právě ze zádržného.
Pro objednatele je nejvýhodnější sjednat, že zádržné uvolní co nejpozději, například při skončení dvouleté záruční lhůty za technologie zabudované do díla. Méně výhodná varianta je, že zádržné uvolní již v okamžiku odstranění nedodělků zjištěných při předání díla, nebo ke dni úspěšného ukončení zkušebního provozu díla, což mohou být řádově týdny, či měsíce od předání díla.
Podotýkám, že sjednat zádržné je naprostá nezbytnost vzhledem k vysokým nákladům na vymáhání vad u soudu. Objednatel je totiž povinen prokázat existenci vad znaleckými posudky, jejichž náklady jdou běžně do desítek tisíc. Podobné jsou i náklady právního zastoupení. Pakliže si tedy objednatel nesjedná zádržné ve výši alespoň sto až dvou set tisíc korun, bez ohledu na celkovou cenu stavby, de facto tím automaticky rezignuje na soudní vymáhání menších vad v hodnotě několika desítek tisíc. Vymožená částka by totiž nenahradila jeho náklady na znalce a právníka, a to ani v součtu s případnými tabulkovými soudními výlohami, které by mu byla povinna uhradit neúspěšná protistrana. Podotýkám, že běžná výše zádržného činí 5 až 10 % ceny díla.
Povinnost odstranit neuznanou vadu
Vymahatelnost vad lze rovněž zlepšit výslovným ujednáním, že zhotovitel je povinen vadu odstranit, i když ji neuznává. Zároveň je nutné sjednat, že prodlení s odstraněním vad bude stiženo citelnou smluvní pokutu. Chce-li se zhotovitel vyhnout pokutě, musí vadu nejdříve na vlastní náklady odstranit a tyto náklady zpětně vymáhat po objednateli, je-li schopen prokázat, že reklamace byla neoprávněná.
Vady je nutno rychle najít a rychle oznámit
Při uplatňování vad je důležité, aby objednatel převzatou stavbu důkladně prohlédl a zjištěné vady rychle oznámil. I později zjištěné vady musí zhotoviteli rychle oznámit, jinak přestanou být jeho práva z vad soudně vymahatelná. Co znamená rychle oznámit, zákon přesně nestanoví. Starý obchodní zákoník i nový občanský zákoník používají formulaci „bez zbytečného odkladu“. Pro objednatele je tedy výhodné sjednat si ve smlouvě pevnou, dostatečně dlouhou lhůtu pro oznamování vad, nebo si vyhradit právo oznámit vadu kdykoli během trvání záruční lhůty. Povinnost oznámit vadu bez zbytečného odkladu neplatí pouze pro případy, kdy zhotovitel musel vědět o příčinách vady již v době předání díla (např. předal dílo se skrytými nedodělky, o nichž jako odborník musel vědět).
Zároveň objednatel musí být schopen prokázat, že vadu skutečně včas oznámil. Oznámení musí učinit způsobem, který takový důkaz umožňuje, tedy dopisem na dodejku, e-mailem se zaručeným elektronickým podpisem, nebo společným zápisem se zhotovitelem.
Objednatel rozhoduje, chce-li opravu či peníze
Dle zákona má objednatel právo zvolit si způsob vyřešení vady. V zásadě jsou mu dány tři možnosti: odstranění vady, poskytnutí přiměřené slevy, nebo odstoupení. Objednatel však může odstoupit od smlouvy pouze tehdy, pokud vada představuje podstatné porušení smlouvy. Je tedy vhodné, aby ve smlouvě bylo sjednáno, co se rozumí podstatným porušením. Tím může být například opakovaný, alespoň trojnásobný výskyt vady téhož druhu, nebo prodlení s jejím odstraněním delší než 30 dnů. Odstupovat se přitom nemusí od smlouvy jako celku, ale také od její části, například týkající se dodávky elektroinstalace, nebo podlahových krytin.
Z výše uvedeného plyne, že zhotovitel vůbec nemusí dostat šanci reklamovanou vadu odstranit. Pokud si objednatel zvolí jiné právo než odstranění vady, například slevu či odstoupení, znamená to pro zhotovitele automaticky povinnost vrátit objednateli celou cenu díla nebo její příslušnou část. Z pohledu zhotovitele je tedy velmi vhodné sjednat ve smlouvě hierarchii jednotlivých práv z vad například v tomto pořadí: odstranění vady, přiměřená sleva, odstoupení. V praxi to znamená, že objednatel musí nejdříve požadovat odstranění vady díla. Teprve, neodstraní-li zhotovitel řádně a včas vadu, bude moci objednatel požadovat slevu a nedostane-li se mu ani přiměřené slevy, bude moci odstoupit.
Pro úplnost dodávám, že objednatelova práva z vad je možné takto omezit pouze v obchodních vztazích, nikoli ve vztazích se spotřebiteli, či jinými nepodnikateli.