Investoři (objednatelé) často podceňují předání stavby. Považují jej za formalitu. Opak je však pravdou. Předání stavby má zásadní dopad do jejich práv. Zjednodušeně řečeno je tento dopad vždy negativní. Podpisem předávacího protokolu se ukončuje fáze výstavby, kdy za stavbu odpovídá zhotovitel. Zároveň začíná fáze užívání hotové stavby, kdy odpovědnost přebírá investor.
Je jedno, jestli je stavba skutečně dokončena, nebo se v ní stále jezdí s kolečky s pískem. Rovněž nezáleží na tom, zdali již byla zkolaudována stavebním úřadem. Jakmile se podepíše předávací protokol, pak z hlediska smlouvy o dílo hotová je.
Jaké následky má podpis předávacího protokolu?
Pakliže si strany nesjednaly něco jiného, znamená podpis předávacího protokolu obvykle toto:
- zhotovitel smí požadovat doplacení zbytku ceny díla
- pokud zhotovitel dokončil stavbu po termínu, přestává mu předáním stavby plynout smluvní pokuta za prodlení
- má-li stavba jakékoliv vady či nedodělky, může je objednatel uplatňovat pouze jako vadu hotové stavby, nikoli jako nedodělek, který jej opravňuje neplatit cenu díla
- zhotovitel se zbavuje nebezpečí škody na stavbě a předává jej objednateli; pakliže tedy hodinu po podpisu předávacího protokolu stavba vyhoří, hradí si objednatel škodu ze svého
Z uvedeného plyne, že podepsat předávací protokol stavby je pro objednatele poměrně nevýhodný krok, kterým se zříká řady možností, jak přimět zhotovitele, aby stavbu skutečně dokončil, ochránil a předal v solidním stavu. Na druhou stranu objednatel nemůže převzetí stavby libovolně odkládat. Pakliže by odmítal převzít stavbu, která je dokončena, vystavoval by se sankcím ze strany zhotovitele.
Pro investora je tedy klíčové zjistit, zdali stavba dokončena je a vznikla tak povinnost ji převzít.
Z toho důvodu doporučuji investorům:
- převzít stavbu teprve po provedení všech sjednaných revizí (např. elektrických a tlakových zařízení), zkoušek a certifikací, jakož i důkladné kontrole ze strany stavebního dozoru
- převzít stavbu pouze oproti předání veškeré související dokumentace, jako dokumentace skutečného provedení stavby, stavebního deníku, kolaudace, prohlášení o shodě atd.
- sepsat se zhotovitelem podrobný předávací protokol se soupisem všech zjevných vad a nedodělků
Výše uvedené obecné principy předávání staveb vycházejí z obvyklých ujednání stavebních smluv. Řada smluv však obsahuje ujednání odchylná, neobvyklá, resp. neobsahuje ujednání žádná. V tom případě se podpůrně uplatní zákonná úprava, která je v některých ohledech extrémní a překvapivá.
Jelikož se mnohdy ještě staví podle smluv uzavřených před 1. 1. 2014, zejména podle zrušeného obchodního zákoníku, popíši nejdřív práva ze staré úpravy a následně je porovnám s novým občanským zákoníkem.
Žádnou stavbu nelze řádně ukončit
Podle § 554 odst. 1 obchodního zákoníku bylo dílo, tedy i stavba, dokončeno jeho řádným ukončením a předáním objednateli. Tato formulace, která zní na první přečtení zcela samozřejmě, představuje ve skutečnosti velmi tíživou, prakticky nesplnitelnou povinnost pro zhotovitele. Ukončit dílo řádně ve smyslu zákona a rozhodovací praxe soudů totiž znamenalo zhotovit dokonalé dílo, které nemá žádné vady, nebo alespoň ne takové, které by se na něm daly najít. Taková situace je s ohledem na složitost stavebního díla nereálná.
Každá stavba má při předání alespoň nějaké drobné vady. Přesto lze tuto formulaci pravidelně najít ve smlouvách na stavební dílo, a to i takových, které si stavební firmy připravily samy pro sebe. V jiných smlouvách nejsou pro změnu podmínky dokončení a předání díla vůbec stanoveny. Řídí-li se taková smlouva obchodním zákoníkem, dospějeme ke stejnému výsledku, neboť uvedenou právní mezeru ve smlouvě zaplní zmíněné zákonné ustanovení vyžadující předat řádně ukončené, tedy dokonalé dílo.
Převzetí vadné stavby nezakládá nárok na cenu díla
Pokud objednatel nepřevezme dílo s odkazem na vady, byť malicherné, pak při aplikaci obchodního zákoníku není povinen zaplatit zhotoviteli cenu díla. Pakliže sice dílo převzal i s vadami, a to i písemným protokolem, není povinen platit cenu díla, dokud nebudou vady odstraněny. Pakliže cenu zaplatil po převzetí vadného díla, vzniklo zhotoviteli bezdůvodné obohacení, které objednatel může požadovat zpět. Platba ceny totiž byla předčasná, dokud nebudou vady odstraněny.
Úprava a zejména soudní výklad zrušeného obchodního zákoníku byl tedy pro objednatele extrémně výhodný. Nový občanský zákoník překlápí právní úpravu výrazně ve prospěch zhotovitele.
Nová povinnost převzít „mírně vadnou“ stavbu
V ustanovení § 2628 nového občanského zákoníku se říká, že objednatel nemá právo odmítnout převzetí stavby pro ojedinělé drobné vady, které samy o sobě ani ve spojení s jinými nebrání užívání stavby funkčně nebo esteticky, ani její užívání podstatným způsobem neomezují. Na rozdíl od režimu obchodního zákoníku lze tedy nově předat také stavbu nikoli řádnou, „mírně vadnou“ či „lehce nedokončenou“. Při důkladném čtení zákona je jasné, že tato úleva zhotovitelům není nadměrná, neboť předání nebrání pouze takové vady, které projdou jemným „filtrem“ požadavků zmíněného paragrafu.
Pokračování článku si můžete přečíst na portálu estav.cz