Vyberte stránku

Soudci Nejvyššího soudu prezentovali na školení pro advokáty konaném v lednu tohoto roku v Brně právní názor, že smlouva o dílo na nepovolenou stavbu je neplatná. Nepovolenou stavbou přitom rozuměli stavbu, kterou stavebník realizuje bez stavebního povolení, tedy tzv. černou stavbu. Z výkladu vyplynulo, že půjde o neplatnost absolutní, tedy takovou, která nastane automaticky. Soud ji v případném sporu prohlásí z vlastní inciativy, tedy i proti vůli stran, které by se soudily o dílčí bod smlouvy (například cenu za vícepráce), avšak ostatní části smlouvy by považovaly za platné a nesporné.

Ze sdělení soudců rovněž vyplynulo, že za absolutně neplatné považují nejen smlouvy o dílo na nepovolenou stavbu, které byly uzavřeny podle starého občanského zákoníku, ale také ty, které budou uzavřeny dle nového občanského zákoníku.

Tento názor považuji za překvapivý, uvážíme-li, že nový občanský zákoník měl přinést výrazné omezení zásahů státu do soukromých záležitostí osob, a tedy i do smluv, které mezi sebou uzavírají.

Absolutní neplatnosti smluvních ujednání týkajících se stavby, která nebyla povolena či byla provedena v rozporu s vydanými povoleními, lze dle mého názoru nejlépe zamezit tak, že:

  • strany si sjednají veškeré práce, které vyžadují povolení, až po právní moci takovýchto povolení;
  • potřebují-li sjednat takovéto práce ještě před vydáním povolení, měly by si alespoň výslovně dohodnout, která z nich je povinna povolení zajistit. Nezajištění povolení pak bude pouze porušením smluvní povinnosti. Nepůjde však o vadu smlouvy, která by založila její neplatnost jako celku. Smlouva samotná totiž k porušení zákona nesměřovala;
  • u starých smluv uzavřených ještě podle starého občanského zákoníku stojí za úvahu převod smlouvy do režimu nového občanského zákoníku. Nový zákoník totiž více respektuje uzavřené smlouvy, když jejich absolutní neplatnost nevyvozuje z každého formálního rozporu smlouvy ze zákonem, ale jen z takového, který zároveň zjevně narušuje veřejný pořádek;
  • doporučuji zvážit sjednání rozhodčí doložky, neboť lze očekávat, že rozhodci budou mít větší respekt ke smluvnímu ujednání stran, přestože nebude perfektně podloženo všemi povoleními.

Vzniká otázka, zdali lze omezit odpovědnost projektanta či zhotovitele, který porušil svou povinnost zajistit pro stavbu všechna povolení, respektive povinnost provést stavbu v souladu s těmito povoleními. Stavebník a projektant obvykle uzavírají smlouvu o dílo, jejímž předmětem je zejména:

  • povinnost vyhotovit dokumentaci stavby a
  • povinnost zastupovat stavebníka v povolovacích řízeních.

Povinnost vyhotovit dokumentaci je povinností ke zhotovení díla. Povinnost zastupovat stavebníka ve správních řízeních však nemá povahu povinnosti ze smlouvy o dílo dle § 2586 a násl., nýbrž ze smlouvy příkazní ve smyslu § 2430 a násl. občanského zákoníku. Projektant se totiž v této části smlouvy nezavazuje zhotovit hmotné či nehmotné dílo, nýbrž slibuje obstarat pro stavebníka jeho záležitost, a sice získat povolení.

Dle mého názoru nic nebrání stranám, pakliže objednatelem není spotřebitel či jiná slabší strana, omezit odpovědnost projektanta za vadné plnění příkazní smlouvy při zajišťování legalizace stavby. Omezení odpovědnosti může mít řadu podob. Strany si mohou například sjednat, že v případě vady v legalizaci může objednatel požadovat pouze odstranění takové vady. V praxi by to znamenalo povinnost projektanta dodatečně zajistit vydání potřebných povolení či jejich změnu. Teprve pokud dodatečná legalizace nebude možná, bude objednatel oprávněn požadovat slevu z odměny projektanta. Odstoupit od smlouvy pak bude oprávněn jen v případech, kdy vada zcela zabrání užívání stavby. Výše uvedenými ujednáními může projektant snížit riziko, že na něj příliš tvrdě dopadne odpovědnost za chybu v komplikovaných správních řízeních, jejichž průběh navíc z povahy věci nemá zcela pod kontrolou.

Odpovědnost zhotovitele se však bude řídit jinými pravidly. Pakliže se totiž zhotovitel zaváže provést stavbu v souladu se zákonem a tuto povinnost nesplní, protože stavbu či její část provede bez povolení či v rozporu s ním, půjde dle mého názoru o vadu stavebního díla ve smyslu smlouvy o dílonikoli o vadné plnění příkazu z příkazní smlouvy, jako tomu bylo u projektanta.

Odpovědnost za vady staveb se řídí ustanoveními § 2629 a násl. občanského zákoníku. Tuto odpovědnost lze dle mého názoru, na rozdíl od odpovědnosti za vadné plnění příkazu, vyloučit či omezit pouze tehdy, pokud má vztah mezi objednatelem stavby a zhotovitelem čistě obchodní povahu. Tím mám na mysli, že všechny smluvní strany vystupují při uzavírání smlouvy jako podnikatelé, a to v souvislosti se svou podnikatelskou činností. Pakliže bude objednatel sice podnikatelem, avšak nebude jednat v rámci svého podnikání, například si objedná stavbu svého rodinného domu, nebude mít smluvní vztah obchodní povahu. Tím spíš se bude jednat o neobchodní vztah v případech, kdy na straně objednatele bude nepodnikatelský subjekt, jako je nezisková organizace, obec, kraj či stát.

Ve všech uvedených případech se totiž prostřednictvím odkazů v textu nového občanského zákoníku uplatní na práva z vad stavby také ustanovení § 2158 a násl. nazvaná „Zvláštní ustanovení o prodeji zboží v obchodě“. Zmíněný nadpis je matoucí, neboť působnost těchto ochranářských ustanovení je vymezena nikoli tím, kde se smlouva uzavírá, zdali v obchodě či jinde, ale tím, kdo ji uzavírá, tedy zdali jsou to podnikatelé při své podnikatelské činnosti či jiné osoby.

Nejzásadnější dopad zmíněných ustanovení o prodeji zboží v obchodě pak spočívá právě v tom, že strany nemohou platně omezit či dokonce vyloučit práva z vad, která objednateli garantuje zákon. Nemohou tedy vyloučit či omezit ani jeho právo domáhat se odpovědnosti zhotovitele za vady stavby, včetně vady spočívající v její nedostatečné legalizaci.

V této souvislosti bych rád upozornil na ustanovení § 2630 nového občanského zákoníku, které zakládá společnou a nerozdílnou odpovědnost projektanta se zhotovitelem a dalšími osobami za vady stavby. Pro objednatele je nová právní úprava nepochybným zlepšením oproti úpravě dosavadní. V praxi totiž často docházelo ke sporům o to, zdali vadu stavby způsobil projektant či zhotovitel. Objednatel pak musel složitě prokazovat, zdali byl odpovědný ten či onen, popřípadě do jaké míry. Díky společné odpovědnosti může nově uplatnit vadu díla dle své volby u projektanta či zhovitele, či nejlépe u obou, a požadovat po kterémkoli z nich splnění nároků z vad, například slevu z ceny díla. Je pak na projektantovi a zhotoviteli, aby se mezi sebou po uspokojení nároku objednatele vypořádali dle míry své odpovědnosti.

Společná odpovědnost je velmi nepříjemná pro účastníky stavby, kteří mají jen omezenou kontrolu nad průběhem stavby a za svou práci obdrží jen malou část z celkového stavebního rozpočtu. Černého Petra tedy drží zejména malí subdodavatelé generálního zhotovitele i projektant. Případné vady díla způsobené zhotovitelem je mohou dostat do velmi nevýhodné pozice. Cena, kterou za svou práci obdrželi, bude zpravidla výrazně nižší, než případné nároky z vad, například požadavek na slevu z ceny celkového díla, který vůči nim objednatel z titulu společné odpovědnosti uplatní.

Zhotovitelům, jejich subdodavatelům a projektantům lze tedy doporučit, aby:

  • vložili do smluv jasné ujednání, kdo nese odpovědnost za legalizaci té které části stavby ve všech jejích fázích;
  • omezili svou odpovědnost z vad spočívajících v nedostatečné legalizaci stavby například tím, že si sjednají právo pokusit se o dodatečnou legalizaci dříve, než bude objednatel oprávněn uplatnit další nároky z vad, tedy slevu z vyplacené odměny či odstoupení od smlouvy; připomínám, že omezení odpovědnosti je možné v příkazních smlouvách o zastupování v povolovacích řízeních vždy, není-li zastoupeným spotřebitel či jiná slabší strana, a ve smlouvách o zhotovení stavby tehdy, mají-li čistě obchodní charakter;
  • omezili odpovědnost za škodu způsobenou nedostatečnou legalizací na případy úmyslu či hrubé nedbalosti tam, kde je to přípustné, tedy pokud objednatel není slabší stranou smlouvy;
  • sjednali ve smlouvách s objednatelem podmínky pro spravedlivé uplatňování společné odpovědnosti z vad stavebního díla, včetně vad spočívající v nedostatečné legalizaci. Tím se rozumí zejména povinnost objednatele oznámit projektantům a subdodavatelům, jaká práva z vad si sjednal ve smlouvě s generálním dodavatelem stavby, dále povinnost objednatele oznámit vady díla všem subjektům, které za něj nesou společnou odpovědnost, předložit jim veškerou související dokumentaci a zavázat sebe i všechny zúčastněné subjekty, aby poskytly součinnost při vypořádávání vzájemných nároků. Zejména půjde o závazek nahradit to, co v rámci společné odpovědnosti plnil objednateli jeden z odpovědných za druhé.

 

Máte-li dotazy ke stavebním smlouvám, legalizaci staveb a související odpovědnosti, prosím zkontaktujte mne na emailové adrese radek.motzke@dobrasmlouva.cz či na telefonu 734 637 147.