Vyberte stránku

S příchodem Nového roku 2014 se změní všechny již uzavřené nájemní smlouvy. Přestanou se totiž řídit starým občanským zákoníkem a podřídí se občanskému zákoníku novému (NOZ). Když říkám všechny nájemní smlouvy, není to tak úplně pravda. Přechod pod NOZ se totiž netýká nájmu věcí movitých ani pachtu. Přitom pachtem se rozumí smlouva, která zahrnuje nejen užívání propachtované věci, ale také pobírání jejich plodů, typicky půjde o pacht zemědělského nebo lesního pozemku. Znamená to, že NOZ již uzavřené nájemní smlouvy nějakým způsobem “přepíše”? Do jisté míry ano. Namátkou uvedu hlavní změny v nájmu bytů:

  • ruší se bytové náhrady při výpovědi ze strany pronajímatele
  • pronajímatel může dát nájemci okamžitou výpověď za zvlášť závažné porušení povinností, například pokud mu nezaplatil nájemné za alespoň tři měsíce
  • užívá-li nájemce byt bez písemné smlouvy po dobu tří let v dobré víře, že má nájemní právo, považuje se nájemní smlouva za uzavřenou; z nájmu na dobré slovo se tak stává nájem s tvrdou smlouvou na dobu neurčitou!
  • nově lze sjednat kauci do výše šesti měsíčních nájmů
  • ruší se smluvní pokuty proti nájemcům (například za pozdní vystěhování)
  • ruší se nařízení vlády, které definuje, co je běžná údržba a co jsou drobné opravy, které musí hradit nájemce
  • nájemce je oprávněn chovat v bytě zvíře i proti vůli pronajímatele
  • pokud nájemce v bytě trvale bydlí, může v něm přijmout podnájemce i proti vůli pronajímatele
  • pokud nájemce neodevzdá byt v den skončení nájmu (například z důvodu výpovědi) může po něm pronajímatel požadovat nájemné až do doby odevzdání bytu

Nájmy nebytových prostor

  • Nově postačí uzavřít smlouvu ústně. Pokud někdo užívá nebytový prostor bez písemné smlouvy a pronajímatel si nechává za užívání platit, lze úspěšně tvrdit, že mezi stranami vznikla právně vymahatelná nájemní smlouva na dobu neurčitou.
  • Nájem na dobu neurčitou lze vypovědět v šestiměsíční lhůtě.
  • Nájemci, kteří dostanou od pronajímatele výpověď, mají nárok na finanční náhradu za zákaznickou základnu, která si zvykla do jejich provozovny chodit a kterou pronajímatel či nový nájemce může využít (vypovím-li tedy z nemovitosti zubaře a pronajmu-li ji fotografovi, těžko může dojít k převzetí zákazníků a ke vzniku nároku na náhradu).

Nájmy obecně Při převodu pronajaté nemovitosti na nového vlastníka, který neví o nájemní smlouvě, nevážou tohoto nového vlastníka ujednání smlouvy, která jdou nad rámec zákona (například povinnosti k přestavbě či nadstandardní údržbě). Nový vlastník, který o nájemním vztahu nevěděl, může nájemní smlouvu také zcela vypovědět. Toto právo výpovědi se však nevztahuje na pronájem bytu. Všem nejistotám, zdali nájemní smlouva přejde na nového majitele nemovitosti a v jakém rozsahu, lze předejít zápisem smlouvy do katastru nemovitostí. Nový majitel, ani nikdo jiný, se totiž nemůže dovolávat neznalosti údajů, které jsou v katastru uvedeny. Jaké lze učinit závěry a doporučení? Platné nájemní smlouvy dle SOZu budou platné i dle NOZu. NOZ však nevdechne život starým smlouvám, které byly dle SOZu od počátku mrtvé, tedy neplatné, například kvůli tomu, že nevymezily přesně pronajatý byt a jeho příslušenství, nebo způsob vyúčtování záloh za služby. Pronajímatelé, kteří tolerují užívání svých nemovitostí bez písemné smlouvy pod dojmem, že mohou nájemce kdykoli vystěhovat, by si měli ověřit, jestli jejich představa odpovídá nové právní úpravě. Nájemci, kteří předmět nájmu (ještě nebo už) viditelně neužívají, by měli dát jasně najevo, že nemovitost je pronajata (např. umístěním svého loga a kontaktních údajů). Jinak hrozí, že se po tichém převodu nemovitosti zredukují povinnosti nového nabyvatele na zákonné minimum, nebo že je nabyvatel z nájmu vypoví. Konkrétní doporučení pronajímatelům

  • Sepsat písemné nájemní smlouvy s nájemci, kteří dosud užívali nemovitost na dobré slovo. V opačném případě hrozí automatický vznik nájemní smlouvy na dobu neurčitou.
  • Vyloučit ve smlouvách o nájmu nebytových prostor nárok odcházejícího nájemce na náhradu za zákaznickou základnu.
  • Vložit do smluv o nájmu bytů pojistky proti zneužívání nových práv nájemců. Například sjednat, že nájemce je povinen doplatit vyšší kauci, popřípadě začít platit vyšší nájemné, začne-li v bytě chovat zvíře. Dále doporučuji výslovně zakázat, aby nájemce dal byt do podnájmu komukoliv nad rámec výslovně dovolený zákonem (tedy osobám cizím, nikoli blízkým, či jakýmkoli osobám, pokud sám nájemce v bytě trvale nebydlí)
  • Při pronájmu budovy nebo její části předat nájemci nejpozději při podpisu nájemní smlouvy průkaz energetické náročnosti budovy dle zákona č. 406/2000 Sb., o hospodaření s energií. Doporučuji nechat si předání potvrdit písemným protokolem, nebo dát průkaz do přílohy smlouvy. Tato povinnost “přiznat barvu”, jak je na tom předmět nájmu se spotřebou energie, se zatím nevztahuje na pronájem bytů a nebytových jednotek. Pro ně začne platit až od 1. ledna 2016.

Konkrétní doporučení nájemcům

  • Požádat o zápis nájemní smlouvy do katastru nemovitostí. To platí zejména pro dlouhodobé nájemní vztahy, kde je větší pravděpodobnost, že nemovitost získá nový majitel, který může mít zájem na předčasném ukončení nájemní smlouvy.

Doporučení pronajímatelům i nájemcům Prověřit platnost stávajících nájemních smluv. Staré smlouvy jsou často neplatné z těchto důvodů:

  • Ze smluv není jasná cena služeb, nebo alespoň způsob, jak se tato cena stanoví (často se nesprávně uvádí, že některé služby jsou zahrnuty v nájemném, popřípadě je sjednána výše záloh za služby, ale není uveden způsob, jak budou zálohy vyúčtovány).
  • Nebytové prostory jsou pronajaty k účelu, ke kterému nejsou zkolaudovány. Nejvyšší soud je v tomto ohledu rozkolísaný, ovšem v některých případech toleruje pronájem nebytu i k nezkolaudovaným účelům.

Zjistí-li se při právní prověrce, že stará nájemní smlouva je neplatná, je nutno uzavřít zcela novou smlouvu, nikoli pouze dodatek ke staré smlouvě. Kdo má však platnou a profesionálně zpracovanou smlouvu podle starého práva, nemusí většinou řešit dodatky, tím méně uzavření nové smlouvy. Pokud se přeci jen rozhodnete smlouvu novelizovat, doporučuji doplnit ujednání, která znemožní smlouvu napadnout na základě některých novinek nového občanského zákoníku, a to zejména:

  • Vyloučit možnost zrušení smlouvy kvůli změně okolností (vyšší moc).
  • Vyloučit možnost napadení smlouvy pro neúměrné zkrácení jedné ze smluvních stran (začne-li se nájemné jevit jako neobyvkle levné či drahé).

Chcete-li se poradit, zdali Vaše nájemní smlouva potřebuje změnu, zavolejte mi prosím na číslo 734 637 147, nebo napište na e-mail radek.motzke@dobrasmlouva.cz Pro urychlení jednání prosím uveďte v e-mailu Vaše telefonní číslo. Ceny za úpravu či sepis jedné nájemní smlouvy se obvykle pohybují od 5.000,- Kč + DPH výše. Konkrétní cenu Vám rád předem stanovím po úvodním posouzení věci.